De Nederlandse huurmarkt wordt steevast omschreven als “krap”. Dat woord suggereert schaarste, tijdelijke spanning, een ongemakkelijke maar oplosbare situatie. Het verdoezelt wat er werkelijk aan de hand is. Dit is geen tijdelijke disbalans tussen vraag en aanbod, maar een structureel falend systeem dat grote groepen mensen uitsluit van wonen. En zolang we dat blijven bagatelliseren, verandert er niets.
De Nederlandse huurmarkt is niet krap, maar kapot
Wie het nieuws volgt, kent de cijfers inmiddels uit het hoofd. De gemiddelde huur stijgt. Het aanbod daalt. De vrije sector blijft krap. Het zijn zinnen die bijna automatisch worden herhaald, alsof ze een natuurwet beschrijven. Alsof het hier gaat om een tijdelijk ongemak dat vanzelf verdwijnt zodra de markt zijn werk doet.
Die framing is niet onschuldig. Ze suggereert dat het probleem extern is, tijdelijk, en vooral niet fundamenteel. Maar cijfers zonder context zijn geen analyse. Ze vertellen ons dát er iets beweegt, niet wat het betekent voor mensen die elke maand moeten beslissen of wonen nog te betalen is. En precies daar begint het probleem.
De cijfers die iedereen citeert
Een gemiddelde huur van bijna 1.900 euro per maand. Minder woningen beschikbaar dan het jaar ervoor. Woningen die binnen achttien dagen weer van de markt verdwijnen. Het klinkt technisch, neutraal, beheersbaar. Het past goed in grafieken en kwartaalrapportages.
Tot je kijkt naar de voorwaarden die aan die cijfers vastzitten. Bij een huur van 1.838 euro hoort een inkomenseis van ongeveer 5.500 euro bruto per maand. Dat is geen randgroep. Dat is een structurele uitsluiting van een groot deel van de werkende bevolking. Mensen met een modaal inkomen, mensen met tijdelijke contracten, mensen die net gescheiden zijn, starters, alleenstaanden, zelfstandigen.
Niet omdat ze onverantwoordelijk leven. Niet omdat ze verkeerde keuzes maken. Maar omdat het systeem hen simpelweg niet meer meerekent.
Wat die cijfers betekenen voor echte mensen
Voor leraren, verpleegkundigen, jonge professionals, mensen in de zorg, het onderwijs, de techniek of de publieke sector is de vrije huursector geen reële optie meer. Niet af en toe, maar structureel. Zelfs met een stabiel inkomen en een voltijdbaan vallen zij steeds vaker buiten de boot.
In steden als Amsterdam, Utrecht en delen van de Randstad betekent dit inmiddels dat iemand met een voltijdbaan in onderwijs, zorg of publieke dienstverlening simpelweg geen zelfstandige huurwoning meer kan vinden, ongeacht motivatie of stabiliteit.
Deze mensen zijn geen uitzondering. Ze vormen de ruggengraat van de samenleving. Toch wordt hun woonvraag behandeld als een randverschijnsel. Alsof het logisch is dat zij geen plek meer hebben in de steden en regio’s waar zij werken, zorgen, lesgeven en bijdragen.
De woningmarkt selecteert niet op maatschappelijke waarde of behoefte, maar op koopkracht. En die selectie is inmiddels zo scherp geworden dat ze niet alleen individuen raakt, maar hele sectoren onder druk zet. Personeelstekorten zijn niet los te zien van woononzekerheid. Steden functioneren niet zonder betaalbare woningen voor wie ze draaiende houdt.
Hoe beleid, regelgeving en uitponding elkaar versterken
De verkoop van huurwoningen door beleggers, het zogenaamde uitponden, wordt vaak gepresenteerd als een begrijpelijke reactie op strengere regelgeving. En dat klopt, tot op zekere hoogte. Maar wat daarna gebeurt, blijft opvallend onderbelicht.
Deze woningen verdwijnen uit de huurmarkt en keren terug als koopwoningen. Voor mensen die al geen toegang hadden tot de koopmarkt, zijn ze daarmee definitief verloren. Het aanbod krimpt precies daar waar de vraag het grootst is.
Zonder grootschalige vervangende bouw is dit geen transitie, maar afbraak. Beleidsingrepen die bedoeld zijn om excessen te corrigeren, versnellen zo onbedoeld de verdwijning van betaalbare huurwoningen. Het systeem corrigeert zichzelf niet, het holt zichzelf uit.
Waarom de markt zichzelf niet corrigeert
Het idee dat de markt zichzelf herstelt zodra prijzen hoog genoeg worden, veronderstelt flexibiliteit die er simpelweg niet is. Wonen is geen luxeproduct. Mensen kunnen niet stoppen met wonen. Ze kunnen hooguit kleiner wonen, verder reizen, of meer risico nemen.
Bouwen kost jaren. Vergunningen, grondposities, stikstofregels, bezwaarprocedures en financiering maken snelle correctie onmogelijk. Tegelijkertijd worden nieuwe projecten vrijwel altijd doorgerekend op maximale opbrengst. Dat betekent bouwen voor het hoogste segment, niet voor de grootste behoefte.
De markt reageert rationeel op financiële prikkels, maar maatschappelijk irrationeel. Wat ontstaat is geen evenwicht, maar een vastgelopen systeem waarin verkeerde prikkels elkaar versterken en betaalbaarheid structureel verdwijnt. Dit is geen marktfalen in abstracte zin, maar een voorspelbaar resultaat van hoe prikkels zijn ingericht.
Wat er niet wordt gebouwd en waarom dat ertoe doet
Wat structureel ontbreekt, zijn woningen voor mensen met een modaal of iets hoger inkomen. Niet sociaal, niet luxe, maar gewoon betaalbaar. Dit middensegment verdwijnt al jaren uit plannen, omdat het financieel het minst aantrekkelijk is en beleidsmatig het minst beschermd.
Het resultaat is een gapend gat in het midden. Sociale huur aan de ene kant. Dure vrije sector aan de andere. En daartussen vooral niets. Dat is geen toeval, maar het directe gevolg van politieke keuzes over wat rendabel mag zijn en wat niet.
Een woningmarkt zonder midden is geen markt. Het is een sorteermachine.
De politieke prijs van het woord “krap”
Misschien wel het grootste probleem is de taal. Door deze situatie consequent te omschrijven als krapte, wordt gesuggereerd dat het om een tijdelijk probleem gaat. Iets vervelends, maar oplosbaar binnen het bestaande systeem. Dat verlaagt de urgentie en versmalt het debat.
In werkelijkheid is dit geen krapte, maar uitsluiting. Geen tijdelijke verstoring, maar structurele disfunctie. Zolang we dat niet durven benoemen, blijven oplossingen beperkt tot symptoombestrijding en halfslachtige ingrepen.
Een woningmarkt die grote delen van de bevolking structureel buitensluit, is niet gespannen. Die is kapot.
Politieke verantwoordelijkheid is geen natuurkracht
Het hardnekkigste misverstand rond de woningmarkt is dat zij wordt behandeld als een natuurverschijnsel. Alsof niemand echt aan de knoppen zit. Alsof beleid slechts reageert op onvermijdelijke krachten van vraag en aanbod. Dat is onjuist. De huidige situatie is het resultaat van decennia aan politieke keuzes. Keuzes over grondbeleid, fiscaliteit, beleggingen, huurregulering, woningcorporaties en ruimtelijke ordening.
Dat betekent ook dat er verantwoordelijkheid ligt. Niet bij “de markt” als abstract begrip, maar bij partijen en bestuurders die wisten wat de gevolgen zouden zijn en toch doorzetten. Bij overheden die betaalbaarheid ondergeschikt maakten aan rendement. Bij beleid dat problemen doorschoof naar de volgende kabinetsperiode. Bij het gebrek aan durf om wonen weer als basisvoorziening te behandelen in plaats van als investeringsobject.
Zolang politieke leiders blijven spreken over krapte in plaats van falen, over spanning in plaats van uitsluiting, verandert er niets fundamenteels. Echte oplossingen vereisen dat men accepteert dat sommige marktuitkomsten simpelweg onaanvaardbaar zijn. Dat betaalbaar wonen geen bijproduct is, maar een doel op zich. En dat ingrijpen geen vijand van democratie is, maar een voorwaarde voor een samenleving die blijft functioneren.
De huurmarkt is niet kapot gegaan door pech. Ze is kapot gemaakt. En wat door beleid is afgebroken, kan alleen door beleid weer worden hersteld.