Wat rond het jaar 2000 nog voelde als een persoonlijke samenloop van omstandigheden, blijkt achteraf een vroeg symptoom van een structureel probleem. De Nederlandse woningmarkt is ingericht op uitersten en laat grote groepen werkenden structureel buiten beeld. Dit essay analyseert waarom wonen steeds minder als infrastructuur wordt behandeld en waarom de staat opnieuw verantwoordelijkheid moet nemen.
Wat toen nog toevallig leek
Omdat ik rond het jaar 2000 een baan in Aken had aangenomen, huurde ik uit praktische overwegingen naast mijn toenmalige hoofdverblijfplaats in Zeeuws-Vlaanderen een appartement in Vaals. Dat leek een logische en tijdelijke oplossing. Na een jaar vroeg de verhuurder, die zelf in hetzelfde pand woonde, of ik wilde verhuizen. Zijn dochter had haar studie afgerond en wilde terug naar Vaals. Hij bood mij een ander appartement uit zijn bezit aan, wat ik accepteerde.
Een jaar later werd dat huis verkocht. De nieuwe eigenaar zegde alle huurcontracten op. De ruime appartementen moesten worden opgesplitst om ze rendabeler te maken. Op dat moment was de woningmarkt in Vaals klein en weinig flexibel. Mijn toenmalige buurvrouw en ik slaagden er niet in om op korte termijn iets nieuws te vinden, noch op de vrije huurmarkt, noch door iets te kopen.
De woningbouwvereniging sloot Duitsers in die periode uit van huur, ook wanneer zij beschikten over een goed en aantoonbaar inkomen. Daarmee viel ook die optie weg. Uiteindelijk had ik geen andere keuze dan opnieuw naar Duitsland te verhuizen.
Wat toen nog voelde als een ongelukkige samenloop van omstandigheden, herken ik nu als een vroeg voorbeeld van een structureel probleem.
Het structurele woonprobleem in Nederland
Nederland heeft geen wooncrisis omdat er tijdelijk te weinig huizen zijn. Nederland heeft een wooncrisis omdat wonen structureel verkeerd is georganiseerd. Wat nu vastloopt, is niet de markt en ook niet een specifieke groep, maar een beleidsmodel dat mensen alleen nog in uitersten kan denken.
Volgens recente ramingen bedraagt het woningtekort inmiddels bijna 400.000 woningen, ongeveer 5 procent van de totale woningvoorraad. Dat tekort is geen incident, maar het resultaat van jarenlange onderproductie, versnipperd beleid en het ontbreken van een consistente visie op wonen als publieke infrastructuur.
Het systeem is grofweg ingericht op drie categorieën. Studenten, sociale huurders en de vrije markt. Wie daarin past, krijgt toegang. Wie ertussen valt, verdwijnt uit beeld. En die tussengroep is groot. Ongeveer 1,8 miljoen huishoudens, ruim één op de vijf, woont niet in de woonsituatie die zij zelf prefereren. Niet uit keuze, maar uit gebrek aan alternatieven.
Het probleem wordt versterkt door de scheve opbouw van de huurmarkt. Ongeveer driekwart van alle huurwoningen valt onder sociale huur. De vrije huursector is relatief klein en duur. Voor mensen die nét boven de inkomensgrens van sociale huur zitten, betekent dat in de praktijk vaak huren van €1.800 tot €2.000 per maand of meer, bedragen die voor veel werkenden simpelweg niet houdbaar zijn.
De koopmarkt biedt voor deze groep evenmin een uitweg. Voor een alleenstaande met een modaal inkomen is naar schatting slechts 2 procent van het woningaanbod betaalbaar. Zelfs tweeverdieners lopen structureel tegen overbiedingen aan, mede doordat schaarste en beleggingsdruk de prijzen opdrijven. Wie geen eigen vermogen meebrengt, begint met een achterstand.
Daarmee wordt zichtbaar waar het werkelijk misgaat. Wonen wordt steeds minder behandeld als basisvoorwaarde om te kunnen werken, leven en deelnemen aan de samenleving, en steeds meer als marktproduct. Regulering is niet primair gericht op beschikbaarheid, maar op risicobeheersing. Voor beleggers, voor verhuurders, voor de overheid. De woonfunctie zelf raakt ondergeschikt.
Dat leidt tot voorspelbare effecten. Verhuur wordt als “niet meer rendabel” ervaren en verdwijnt uit het aanbod. Beperkingen zonder structurele compensatie verkleinen de markt in plaats van haar toegankelijker te maken. Sociale huur blijft strikt afgebakend, waardoor wie iets te veel verdient automatisch wordt uitgesloten, ook als de vrije markt geen realistisch alternatief biedt.
Het resultaat is een systeem waarin mensen alles doen wat van hen verwacht wordt, maar toch vastlopen. Ze werken fulltime, dragen bij, zijn flexibel, maar vinden geen woning. Niet tijdelijk, maar structureel. Dat maakt dit geen individueel woonprobleem, maar een maatschappelijk probleem.
Ondertussen blijven de woonlasten stijgen. Huren namen recent opnieuw met bijna 5 procent per jaar toe en liggen in Nederland inmiddels hoger dan in het grootste deel van Europa. Een steeds groter deel van het inkomen gaat op aan wonen, terwijl zekerheid afneemt.
Zolang Nederland wonen blijft behandelen als markt en niet als infrastructuur, blijft dit patroon bestaan. Dan blijven mensen tussen wal en schip vallen, ongeacht hoeveel ze werken of hoe verantwoordelijk ze leven. De wooncrisis is geen ongeluk. Ze is het logische gevolg van een systeem dat categorieën belangrijker maakt dan mensen.
Waarom de staat weer moet investeren
De kern van de oplossing is eenvoudig, ook al wordt zij politiek vaak ontweken. De staat moet opnieuw structureel investeren in sociale huurwoningen als publieke infrastructuur, niet als restcategorie van de markt. Hoewel Nederland met circa 2,4 miljoen sociale huurwoningen, bijna 30 procent van de totale woningvoorraad, historisch gezien een groot aandeel heeft, groeit dit al jaren niet mee met de vraag. Tegelijkertijd loopt het woningtekort op richting de 400.000 woningen, terwijl woningcorporaties momenteel slechts ongeveer 9.000 sociale huurwoningen per jaar bouwen, waar minstens 30.000 per jaar nodig zijn om het tekort daadwerkelijk terug te dringen.
Dat gat wordt niet gedicht door marktwerking of incidentele maatregelen. Zonder directe publieke investeringen, structurele bouwzekerheid en ruimte voor corporaties blijft de sociale huursector te klein om haar stabiliserende rol te vervullen.
Wie wonen serieus neemt als basisvoorwaarde voor maatschappelijke deelname, kan die verantwoordelijkheid niet blijven afschuiven op de markt. Die ligt bij de staat.